Как известно, во многих договорах аренды коммерческой недвижимости содержатся типичные условие об обеспечительном взносе (депозит, задаток), который арендатор уплачивает арендодателю в качестве гарантии исполнения обязательств по договору. Как правило, обеспечительный взнос представляет собой сумму в размере арендной платы за один или два месяца, из которой арендодатель вправе удерживать просроченные платежи, пени и другие штрафные санкции по договору. О каждом таком удержании арендодатель обязан письменно уведомить арендатора.
По окончании срок действия договора аренды обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору, либо засчитывается в счет оплаты последнего месяца аренды.
Именно на этом этапе у арендаторов зачастую возникают трудности с не вполне добросовестными контрагентами. Наиболее распространена ситуация, когда арендодатель отказывается возвращать обеспечительный взнос, мотивируя это тем или иными нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции.
В настоящее время арбитражные суды рассматривают достаточно большое количество споров связанных с взысканием обеспечительного взноса.
Представляет интерес позиция Федерального арбитражного суда Поволжского округа по одному из недавно рассмотренных дел. Суд указал, что если стороны прямо и однозначно не определили в договоре, что обеспечительный взнос является неустойкой (штрафом), которую должник обязан уплатить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, и отсутствует соглашение сторон о выплате обеспечительного взноса как неустойки или штрафа, то такой взнос является способом обеспечения обязательств по договору.
Также суды, рассматривавшие дело пришли к выводу, что удержание штрафных санкций из обеспечительного взноса возможно исключительно при письменном уведомлении об том арендатора. В случае если такого уведомления арендатору не направлялось, удержание любых платежей из обеспечительного взноса является незаконным.
Этот подход к пониманию обеспечительного взноса по договору аренды можно считать устоявшимся и ориентироваться на него в случае возникновения судебных споров между арендаторами и арендодателями.
Материал подготовлен
Председателем Комитета - Герасимовым Денисом Сергеевичем
